ВС решал, что считать «злоупотреблением правом» в аренде

ВС решал, что считать «злоупотреблением правом» в аренде Коллегия адвокатов арендовала помещения у городского департамента. Когда арендное соглашение истекло, власти предложили заключить новое, но с повышенными в два раза ставками. Адвокаты отказались, и тогда власти решили через суд выселить несговорчивого арендатора. Нижестоящие инстанции посчитали, что в этой ситуации речь идет о злоупотреблении правом со стороны чиновников.
 

По закону у арендодателя есть возможность отказаться от договора аренды, который заключен на неопределенный срок, рассказывает Никита Роженцов, старший консультант департамента юрпрактики Alliance Legal CG : «Поэтому нельзя такую волю арендодателя расценивать как злоупотребление правом». Но на практике подобные ситуации не всегда получается оценить так однозначно.

Новая ставка для адвокатов

В 2008 году «Краснодарская краевая коллегия адвокатов АП Краснодарского края» арендовала у Департамента муниципальной собственности и городских земель Краснодара несколько помещений под свой офис. Плата за недвижимость составляла 51 409 руб. в месяц. Соглашение было рассчитано на пять лет, и стороны договорились, что арендатор его зарегистрирует, но тот этого так и не сделал.

Когда пятилетний срок аренды недвижимости подошел к концу, местные власти стали предлагать адвокатам заключить новое соглашение с ежемесячной платой 73 060 руб. Коллегия на такие условия не соглашалась и стала вести переговоры с арендодателем, которые затянулись на несколько месяцев, но не помогли сторонам достигнуть компромисса. Более того, в 2014 году адвокаты получили письмо, в котором чиновники потребовали платить за те же помещения 104 800 руб. в месяц, да еще и провести там ремонт. Все это время коллегия продолжала занимать спорные площади и платила арендодателю по первоначальной ставке – 51 409 руб. ежемесячно.

Лишь летом 2015 года департамент направил арендатору письмо с требованием освободить помещения в течение трех месяцев. Коллегия, этого так и не сделала, тогда городские власти обратились в суд. Они потребовали не только выселить адвокатов, но еще и взыскать с них в качестве убытков недоплаченные арендные платежи по новым ставкам – 826 519 руб.

Два круга: три мнения

Спор растянулся на несколько кругов. На первом из них Арбитражный суд Краснодарского края постановил взыскать с адвокатов 719 000 руб. и освободить недвижимость, так как срок арендного соглашения закончился (дело № А32-8/2016). Апелляция пришла к иному выводу: если местные власти сразу после окончания аренды в 2013 году не попросили вернуть помещения, значит, первоначальный арендный договор продлился на неопределенное время. Таким образом, никакие убытки ответчик платить не должен. Окружной суд согласился с таким выводом апелляции, но отменил выводы нижестоящих инстанций по вопросу выселения коллегии и попросил первую инстанцию снова рассмотреть этот спор.

На втором круге первая инстанция вновь постановила выселить адвокатов, сославшись на прекращение арендных отношений у сторон еще в 2013 году. А апелляция и окружной суд отказали чиновникам в иске. Две инстанции указали на то, что в спорной ситуации имеет место злоупотребление правом со стороны департамента. Суды пояснили, что поведение властей направлено не на выселение адвокатов, а на попытку заставить коллегию платить за недвижимость по высоким арендным ставкам.

«Нормальная плата» или право собственника

Дело № А32-8/2016

Истец:Департамент муниципальной собственности и городских земель Краснодара

Ответчик:Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края

Суд:Верховный суд

Суть спора:Когда судебное требование о выселении арендатора можно считать злоупотреблением правом со стороны арендодателя?

Решение:Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию

Чиновники не согласились с такими выводами и оспорили их в Верховном суде. В своей жалобе заявитель пояснял, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом как угодно, если это не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц (ст. 209 ГК). Вот и в спорной ситуации департамент отказался дальше сдавать свои помещения в аренду адвокатам. По мнению властей, первоначальное арендное соглашение нельзя считать продленным на неопределенный срок, так как этот документ не прошел государственную регистрацию. Заявитель не согласен и с тем, что в спорной ситуации речь идет о злоупотреблении правом. Чиновники считают, что подобная квалификация этого случая «ставит арендатора в преимущественное положение по отношению к собственнику имущества» и ограничивает его право распоряжаться своими активами.

На заседании ВС присутствовал лишь представитель ответчика, адвокат Аллий Шумен. Он просил оставить акты апелляции и окружного суда без изменений. По его словам, коллегии просто хочется «платить нормальную арендную плату». Юрист сообщил, что спорные помещения в плохом состоянии и построены еще в 1918 году. Шумен подчеркнул, что деятельность коллегии направлена на юридическую помощь гражданам, а не на извлечение прибыли. А закон об адвокатуре предусматривает, что таким защитникам государство при необходимости выделяет служебные помещения, отметил ответчик.

– Сколько у вашей коллегии еще помещений в этом районе, где расположено спорное здание? – поинтересовалась председательствующая судья Ирина Грачева.

– Кроме этого, ни одного. Мы вообще сидим по четыре человека за одним столом. Так что если нас выселят, мы останемся на улице, – заметил Шумен.

Выслушав все доводы, судьи удалились в совещательную комнату и спустя несколько минут огласили резолютивную часть решения: отменить все акты нижестоящих инстанций по этому делу, а спор направить на новое рассмотрение в АС Краснодарского края. Спор уходит на третий круг.

Эксперты «Право.ru»: «Арендодатель может направить адвокатам новый отказ»

Односторонний отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может квалифицироваться как злоупотребление правом, уверен Мерген Дораев, партнер АБ ЕМПП . По его словам, с учетом того что право на такой отказ предоставлено арендодателю законом без обязанности мотивировать принятое решение, арендатору очень сложно доказать факт допущенного злоупотребления.

В рассматриваемом деле истец решил прекратить аренду, чтобы разрешить длительный спор с ответчиком о размере платы за помещения, констатирует юрист. По его словам, «пикантность» ситуации придает тот факт, что арендатором выступает адвокатское образование: «Развивая тезисы нижестоящих инстанций, можно квалифицировать действия департамента как нарушающие конституционные права граждан на бесплатную юридическую помощь».

В совокупности все факты из этой истории дают стойкое ощущение, что отказ истца от договора бессрочной аренды – это санкция за то, что арендатор не принял условия о новой нельготной арендной ставке.

Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и партнеры

На месте ВС я бы признал, что в этом деле злоупотребление можно считать доказанным и конкретно это требование о выселении не может быть удовлетворено, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и партнеры . Но это не лишает арендодателя в любое время направить новый отказ от бессрочной аренды, подчеркивает юрист: «Департаменту нужно будет подтвердить, что такой отказ – это не борьба с арендатором, а действия рачительного хозяина по наиболее эффективному использованию своего имущества».

Наиболее распространенные злоупотребления правом в арендных отношениях.
– Помещение сдали в аренду, а потом потребовали платить за право прохода к зданию либо заезда автомобилей на территорию (если с финансовыми претензиями можно успешно бороться, то борьба за фактический доступ всегда создает проблему).

– Увеличение арендной платы в одностороннем порядке на нерыночную.

– Завышение тарифов на обслуживание и навязывание своих провайдеров услуг.

– Невозвращение арендного депозита.

– Создание препятствий в пользовании помещением.

– Уклонение от приемки объектов от арендатора с начислением платы за весь период такого уклонения.

– Отказ арендодателя принимать свое имущество, если арендатор решил досрочно прекратить аренду.

– Неосвобождение арендатором помещения по истечении срока договора аренды

И в любом случае само по себе право на подобный отказ не стоит считать чем-то необоснованным, говорит Владислав Варшавский, управляющий партнёр ЮК Варшавский и Партнеры . По его словам, в таких случаях каждая из сторон может получить как выгоду, так и столкнуться с потерями.

Поделиться ссылкой:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *